Skatt på utleie av bolig

 Hei,

Vi bor i dag i en eldre enebolig med leilighet i kjelleren. Vi har bodd i denne boligen i 2 år, og har leid ut underetasjen for kr. 4.000,- pr. mnd siden vi kjøpte boligen.

Nå skal vi flytte og har forsøkt å legge huset ut for salg. Dessverre er markedet i denne kommunen veldig dårlig for øyeblikket, og vi opplever veldig liten interesse for huset. Etter lengre tids vurderinger tenker vi å trekke huset fra salgsmarkedet, og heller prøve å leie det ut en periode. I denne sammenheng har vi mange spørsmål.

Mvh Maria

Hei Maria,

Det er kjedelig når ikke salget går som planlagt, men utleie kan være et alternativ som du skriver. Det er klokt å sette seg inn i det skattemessige rundt utleie, både i utleieperioden, og ved et senere salg.

Jeg har satt inn svarene mine sammen med spørsmålene dine. Har stort sett klippet svarene fra skatteetaten sine sider. Du finner mer informasjon der ved å følge lenkene.

• Dersom vi leier ut hovedhuset og leiligheten fra 1 august 2010, må vi skatte av all leieinntekt for hele 2010? Eller bare av leieinntekt fra det tidspunkt vi faktisk ikke bor i huset lenger?

Leies hele eller en større del av boligen ut for mer enn 20 000 kroner, skal boligen
regnskapsliknes og alle utleieinntektene fra boligen blir skattepliktige.

Ved vurderingen av om beløpsgrensen på 20 000 kroner er overskredet, skal ikke
utleieinntekter fra en tidsperiode hvor eieren benytter minst halvparten av boligen til
egen bruk regnes med. Utleie av bolig

 Leier dere ut fra 01.08. skal altså leieinntektene fra 01.08 og ut året, for begge utleieenhetene, skattes av fullt ut dersom de til sammen overstiger kroner 20.000.

• Da det er en eldre enebolig vil det være behov av en del vedlikehold av f.eks. vinduer, kledning etc. Er dette noe vi kan få fradrag for? Og hvordan er i tilfelle reglene for dette? 

Vedlikeholdsutgifter er utgifter du har for å holde boligen i samme stand som den var i som ny.

Utgifter til å sette eiendommen til en bedre eller annen stand enn den tidligere har vært i, regnes som påkostning. Du får ikke fradrag for utgifter til påkostning. Fradrag for vedlikehold

• Dersom vi ønsker å selge huset senere, må vi da skatte av fortjeneste av salget, eller kan vi trekke fra f.eks meglerutgifter o.l.?

Eventuell gevinst er ikke skattepliktig dersom du har eid boligen i mer enn 12 måneder, og du i din eiertid har brukt den som egen bolig i minst 12 av de siste 24 måneder før salget. Eventuelt tap er fradragsberettiget dersom eventuell gevinst hadde vært skattepliktig.

Dersom dere leier ut i mer enn 2 år vil salget av eiendommen ikke lenger komme under reglene for skattefritak. Eventuell gevinst vil være skattepliktig og eventuelt tap fradragsberettiget. Du må da beregne denne gevinsten eller tapet, og føre det inn i selvangivelsen. Gevinsten eller tapet er differansen mellom utgangsverdien (salgssummen) og inngangsverdien (kjøpesum/kostpris).

Hva regnes som utgangsverdi (salgssum)?
Verdien av alt en mottar ved salg eller annen realisasjon regnes som salgssum. Dette gjelder enten det tilfaller selger selv eller mottas av andre på hans vegne. Salgssummen består vanligvis av kontanter, fordring på restkjøpesum og overtakelse av selgers gjeld.

Omkostninger i forbindelse med salget f.eks. meglerprovisjon, annonsekostnader og lignende  kan trekkes fra salgssummen.

Hva er inngangsverdi (kjøpesum/kostpris)?
Inngangsverdien utgjør opprinnelig kostpris/kjøpesum og andre kostnader knyttet til kjøpet eller overtakelsen. Andre kostnader kan for eksempel være dokumentavgift, tinglysingsgebyr og utgifter til eiendomsmegler mv. I tillegg skal påkostninger foretatt i eierperioden legges til inngangsverdien. Som påkostning regnes arbeid som setter eiendommen i en annen eller bedre stand enn den tidligere har vært i. 

Utgifter til vedlikehold inngår ikke i inngangsverdien. Vedlikehold, herunder reparasjon, er arbeid som utføres for å bringe eiendommen tilbake i den stand den tidligere har vært hos nåværende eller tidligere eier.

• Vil det lønne seg for oss å søke om avdragsfrihet for den perioden vi leier ut huset? 

Det kan være hensiktsmesssig med avdragfrihet i en periode dersom likviditeten er stram. Men på spørsmål om avdragsfrihet lønner seg, så er det mange elementer som bør vurderes, bl.a. hvordan du alternativt benytter pengene du skulle betalt avdrag med. Dersom du har likviditet til å betale avdrag, og du ikke kan oppnå høyere avkastning på pengene enn den renten du betaler på lånet, så vil jeg si at det lønner seg å betale avdrag.

Lykke til!